Archive for the ‘ アパマン経営 ’ Category

前回からの続きになりますが活用していない土地があって賃貸住宅を建てて不動産運用を考えた場合についてです。
同じ賃貸住宅を建てるとしてもアパートを建てるのが良いのかそれとも一戸建てを建てるのが良いのかという問題についてです。
一般的に考えても誰もが自分のマイホームを持ちたいという夢があると思います。
しかし住宅ローンを長く組んで毎月返済していくことに対して抵抗がある方は住宅ローンよりも安い賃貸住宅の家賃を払い続けていることだと思います。
もう少し家賃に金額を足せば、住宅ローンの支払額とそう変わらないはずなのですがなかなかそうもならない所がマイホーム取得への厚い壁になっているのだと思います。
しかし建売業者やマンション業者が家賃並みの返済額と謳っていることや自分のものにならない賃貸住宅に対して家賃を払い続けるよりも、
新築を建てたり不動産物件から中古住宅や中古マンション、また戸建て住宅を購入する方が得であるということははっきり言えます。
実際、住宅ローンを組んでみると家賃並みということはめったにないことは注意しなければいけませんが。
マイホーム取得へ思い切って足を踏み込めない方が戸建ての賃貸物件を特に好んでおり、アパートよりも需要が見込めるということです。
しかし実際にはアパート形態の賃貸物件が多いという状態にあります。
私の知り合いも北は札幌の賃貸アパート、南は九州の大分に土地を持っていてアパート形態の賃貸物件で運用していましたが空室が多く、思い切って戸建て賃貸物件を建てた所、あっという間に入居者が決まったとのことでした。
その後も熊本の住宅用地を購入して戸建て賃貸をいくつか建てる計画をしているようです。
また戸建て賃貸に住む方の多くは収入が安定しているとも言われているので安定収入として考えてもアパート物件より戸建物件の方がより有効に不動産の活用ができるのではないでしょうか。

今回は賃貸アパートでの不動産運用について考えたいと思います。
賃貸アパート経営などは土地を持っている方が土地活用の手段としてアパートなどの賃貸物件を建てて、家賃収入を得るということが一般的だと考えられますが、
今回は不動産所有者や地主さんではなくて初めから土地を持っていない、例えばサラリーマンの方がアパート物件を購入して不動産運用をするということを考えてみたいと思います。
賃貸物件を購入して家賃収入を得ることを考えたいと思っている方の多くがアパートを丸々一棟買いはとても高くて手が出ないので、
あるだけの資金や予算で購入できるマンション物件を購入する場合が多いようです。
マンション物件への投資も良いと思いますが、
不動産投資で定年後の安定収入や資産形成を考える場合にはマンションの場合は利回りがよくても4~6%しか期待できないので毎月の収支では赤字になる場合が多いようです。
しかし地方都市のアパート物件では新築でも利回り10%以上のものがたくさんあります。
このような賃貸アパートに投資して不動産運用を考えてみるのも一つの手だと思います。
どのようなアパート物件を購入すればいいのかということですが、
地方の県庁所在地のような大きめの都市で表面利回りが10%以上で安定した入居率が見込める物件を探しましょう。
また運用物件を購入した場合には、必ずリフォームが必要になります。
最近では賃貸物件を借りる方の設備に対する要望は高く、住宅設備機器の入れ替えや住空間の快適さを向上させるためにサッシの交換なども必要になりかもしれません。
また賃貸アパート物件を探すと同時に信頼できそうな不動産会社や管理会社も探して管理を委託するようにしましょう。

※表面利回り=(年間収入/土地+建物+税)

アパートやマンションの建築を考えた時に、最近入居者に人気の高い鉄筋コンクリートマンションは木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いと思われているようです。
しかし実際に木造アパート並の坪単価で建設できるローコスト鉄筋コンクリートマンションが開発されて市場的に変化が出ているようです。
実は鉄筋コンクリートマンションの材料費は木造アパートの材料費よりも安いという話です。
なぜ安いかというと、鉄筋コンクリートの材料は石・砂・鉄なのです。
一方、木造の住宅は森林資源を伐採して加工された木材から造られます。
比較すると鉄筋コンクリートの材料は実質木造の70%ほどのコストで済んでしまうようです。
では、何が高いのかというと建設に係わる人件費が高いのです。
木造住宅は一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートの場合では型枠工、打設工、解体工といった多くの職人さんを必要とするわけです。
しかし、最近ではローコスト鉄筋コンクリートマンションが最近増えてきました。
高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるというのです。
賃貸を探している方の多くは同じ家賃で木造と鉄筋コンクリートマンションがあれば後者を選ぶようです。
鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できれば、家賃も木造アパート並に設定できるという事になるので入居者の間で大人気になると考えられます。

賃貸物件の入居者

テレビでコマーシャルをしている大手ハウスメーカーに任せておけばアパートやマンションなどの賃貸物件経営は安心だと思っていませんか?
確かに個人が建てる住宅であれば大手ハウスメーカーに任せておけば安心だと思います。
しかしアパートやマンションの建設、その後の経営に関しては大手ハウスメーカに任せておけば大丈夫と言うほど話は甘くはないようです。
引っ越しを考える入居希望者がアパートを選ぶ判断基準として、大手ハウスメーカーが作ったアパートだから入居を決めるということはあまり考えられません。
オーナー側からしてみれば大手住宅メーカーは系列のアパート管理会社があるから、アパートやマンションを建てた後では管理会社から入居者を安定して紹介してもらえるだろうという考えだと思います。
しかし引っ越しを考えてアパート探しをする人は物件が豊富そうな不動産屋や、引っ越しを考えている地域の地元情報に詳しそうな不動産屋へ行くことが多いようです。
アパートもしくはマンションを建てた地域が入居希望者の需要が異常に高い地域なら話は別ですが、大手ハウスメーカーのアパート管理会社は、その系列の物件しか扱っていないので物件情報が偏っていて提供される情報量も少ないと考えられています。
また単純に新築だから入居者が入るといった問題でもないのです。
実際の間取りや家賃、周辺環境などを考えた上でアパートやマンションを探していくわけですから大手だから大丈夫という事はありません。

家賃保証

大手ハウスメーカのテレビコマーシャルや営業マンがいう家賃保証しますという言葉に騙されてはいけません。
地主さんが考える家賃保証と実際に大手ハウスメーカが実行する家賃保証という言葉の実態には相当な差があります。
地主さんから良く聞かれるトラブルは大手ハウスメーカーがいう家賃保証に関する事です。
大手ハウスメーカーが長期にわたり入居状況にかかわらず家賃を保証してくれるというのは、安心感のある話です。
長期一括借り上げや30年家賃保証という言葉を聞いて、一般的に地主さんが想像する保証内容とはのは、
もし将来入居率が低下して家賃収入が下がっていった場合に当初設定された家賃が保証されるといった内容でしょう。
しかし、実際に入居率の悪い賃貸物件は保証されないのです。
入居率の悪いアパートの保証内容は2年毎の更新システムになっているため保証家賃自体が徐々に引き下げられ、当初設定していた家賃収入が確保できなくなってしまう訳です。
家賃収入は減ってしまうが建設に要した費用は払わなければならないというリスクが隠されているのです。
30年家賃保証といわれていますが実際には保証条件に見直しがあります。
全てではありませんがほとんどの30年保証で2年毎に家賃の見直しがあるシステムになっています。
保証内容は10年目から2年毎更新になり、その更新ごとに家賃の見直しが入ることになっています。
新築時は入居が一斉に決まったとしても時がたつにてれ空室が目立ち家賃保証も引き下げられていく、この状況で本当にアパート経営できますか?

土地の活用

それでは土地活用の目的の代表的な物を挙げてみようと思います。

不動産をたくさん持っていて相続対策を考えなければならない場合には相続税がかからない程度まで資産を圧縮することを考えなければなりません。
ここでいう圧縮とは借金などのマイナスの資産を作ることで相対的な資産規模を少なくすることです。
これが相続対策になります。
しかしこの場合、多額の借金を抱えることになるのでその借金を安定的に返済できる土地活用手法を選択しなければなりません。
相続対策で利用される代表的な土地活用法としては、アパートやマンションなどの賃貸物件を運用することです。

次に多くはないが土地を持っていて積極的に活用したい場合にはさまざまな運用の選択できます。
アパートやマンションのオーナーや、その土地の立地がよければ、コインパーキングなどの駐車場やコインランドリーなどにも利用ができると思います。
リスクとリターンのバランスをとりながら土地活用の可能性を追及していく運用の方法です。

所得税や固定資産税などの税金負担を軽くしたい場合など相続対策の必要はそれほどでもないが、
収益が上がりすぎては税金が多く取られてしまう。
また、駐車場は更地の評価をされるので固定資産税が高くついてしまう。
対策をとりたくても借金はあまりしたくないという地主さんも確かに多いようです。
この場合は借地やマンションなどのように多額の借入がない範囲で、原価償却資産を新たに所有することが税金対策につながります。

以上のように、目的が違えば、土地活用の手段は全く違ったものになってくるのである。

アパマン経営

ここ数年アパートやマンションの経営を進める大手ハウスメーカーのテレビコマーシャルを見かけるようになりましたね。
コマーシャルのセリフ通りに大手ハウスメーカに任せれば資産運用は安心だと思いますか?
しかし実際に立ち並んでいるアパートやマンションを見てみると空室があったり入居者募集の不動産会社の立て看板等を見かけます。
土地の活法としてアパートやマンションの経営って本当に大丈夫なのか?という事を考えていきたいと思います。
数多く大手ハウスメーカーがコマーシャルを流していることだし大手が建築するアパートやマンションだから入居者もいるだろうと考えるのはどうやら甘い考えのようです。
簡単に考えれば入居者は大手ハウスメーカーが建てたアパートやマンションという大手というブランド力で住まいを探すわけではないからです。
賃貸のアパートやマンション探しをする場合に優先して考える希望条件とは月々に支払う家賃の額だったり、部屋の数・間取りだったりします。
冷静に考えればブランド力は関係ないと分かるはずですが、街を歩けば大手ハウスメーカーのアパートやマンションが建設されているのを見かけますよね。
近年、インターネットの普及で情報を得られるようになり、消費者側は賢くなったと言われていますが販売する側、営業する側はその上を行っているという事になります。
営業マンの甘い言葉に乗せられない様に自分の土地または資産を活用していくことはできるのでしょうか?そんな事を考えていきたいと思います。