アパートやマンションの建築を考えた時に、最近入居者に人気の高い鉄筋コンクリートマンションは木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いと思われているようです。
しかし実際に木造アパート並の坪単価で建設できるローコスト鉄筋コンクリートマンションが開発されて市場的に変化が出ているようです。
実は鉄筋コンクリートマンションの材料費は木造アパートの材料費よりも安いという話です。
なぜ安いかというと、鉄筋コンクリートの材料は石・砂・鉄なのです。
一方、木造の住宅は森林資源を伐採して加工された木材から造られます。
比較すると鉄筋コンクリートの材料は実質木造の７０％ほどのコストで済んでしまうようです。
では、何が高いのかというと建設に係わる人件費が高いのです。
木造住宅は一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートの場合では型枠工、打設工、解体工といった多くの職人さんを必要とするわけです。
しかし、最近ではローコスト鉄筋コンクリートマンションが最近増えてきました。
高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるというのです。
賃貸を探している方の多くは同じ家賃で木造と鉄筋コンクリートマンションがあれば後者を選ぶようです。
鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できれば、家賃も木造アパート並に設定できるという事になるので入居者の間で大人気になると考えられます。

テレビでコマーシャルをしている大手ハウスメーカーに任せておけばアパートやマンションなどの賃貸物件経営は安心だと思っていませんか？
確かに個人が建てる住宅であれば大手ハウスメーカーに任せておけば安心だと思います。
しかしアパートやマンションの建設、その後の経営に関しては大手ハウスメーカに任せておけば大丈夫と言うほど話は甘くはないようです。
引っ越しを考える入居希望者がアパートを選ぶ判断基準として、大手ハウスメーカーが作ったアパートだから入居を決めるということはあまり考えられません。
オーナー側からしてみれば大手ハウスメーカーは系列のアパート管理会社があるから、アパートやマンションを建てた後では管理会社から入居者を安定して紹介してもらえるだろうという考えだと思います。
しかし引っ越しを考えてアパート探しをする人は物件が豊富そうな不動産屋や、引っ越しを考えている地域の地元情報に詳しそうな不動産屋へ行くことが多いようです。
アパートもしくはマンションを建てた地域が入居希望者の需要が異常に高い地域なら話は別ですが、大手ハウスメーカーのアパート管理会社は、その系列の物件しか扱っていないので物件情報が偏っていて提供される情報量も少ないと考えられています。
また単純に新築だから入居者が入るといった問題でもないのです。
実際の間取りや家賃、周辺環境などを考えた上でアパートやマンションを探していくわけですから大手だから大丈夫という事はありません。

大手ハウスメーカのテレビコマーシャルや営業マンがいう家賃保証しますという言葉に騙されてはいけません。
地主さんが考える家賃保証と実際に大手ハウスメーカが実行する家賃保証という言葉の実態には相当な差があります。
地主さんから良く聞かれるトラブルは大手ハウスメーカーがいう家賃保証に関する事です。
大手ハウスメーカーが長期にわたり入居状況にかかわらず家賃を保証してくれるというのは、安心感のある話です。
長期一括借り上げや３０年家賃保証という言葉を聞いて、一般的に地主さんが想像する保証内容とはのは、
もし将来入居率が低下して家賃収入が下がっていった場合に当初設定された家賃が保証されるといった内容でしょう。
しかし、実際に入居率の悪い賃貸物件は保証されないのです。
入居率の悪いアパートの保証内容は２年毎の更新システムになっているため保証家賃自体が徐々に引き下げられ、当初設定していた家賃収入が確保できなくなってしまう訳です。
家賃収入は減ってしまうが建設に要した費用は払わなければならないというリスクが隠されているのです。
30年家賃保証といわれていますが実際には保証条件に見直しがあります。
全てではありませんがほとんどの30年保証で２年毎に家賃の見直しがあるシステムになっています。
保証内容は10年目から２年毎更新になり、その更新ごとに家賃の見直しが入ることになっています。
新築時は入居が一斉に決まったとしても時がたつにてれ空室が目立ち家賃保証も引き下げられていく、この状況で本当にアパート経営できますか？

大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
だからこそ営業マンの甘い言葉には騙されないようにしなければなりませんね。
ある大手のアパート会社の営業マンはお客様の仏壇の前で手を合わせ涙を流すといった訓練をしているそうです。
また建築会社の営業マンは田植えの大変な時期に長靴や作業着を持って田植え仕事中の地主さんを訪問して一日手伝うそうです。
その他にもわざわざ雨の日に地主さんを訪問したり、毎週欠かさず訪問するなどの営業努力もしているようです。
ある意味、地主さんや顧客の情に訴えかける戦略を初めから練って営業しているようです。
その営業マンが考えた通りの筋書きに乗ってしまってはいけません
その戦略に乗ってしまえば、気がついた時には高額なアパートやマンションなどの建物の建築や地主さんではなくハウスメーカー側に有利な家賃保証を契約してしまうことになります。
そして大手ハウスメーカといえど建物の仕様は大したものではなく、建物の価格だけが異常に高いと言われます。
実際のところ、アパートやマンションに建設にかかる費用が高いのではなく販売促進のための費用が必要で、そのために消費者に高い金額でアパートやマンションを建てさせているのです。
聞いた話によると坪２５万円しか工事費のかからないアパートが、坪３５万円で契約され建設されているとのことです。

土地活用は基本的に今所有している土地を活用することが基本になります。
しかし土地によっていい立地、悪い立地が運用上、立地に左右される事があります。　
アパートやマンション経営を例に考えてみれば、賃貸需要が都市に近い方が多く、都市圏は地方圏よりも得られる賃料が多いため、
かかるコストが同じならば都市に近い立地の方が当然利回りはよくなります。
このように土地はその所在地で収益性やリスクが左右されてしまいます。
土地活用のメリット、デメリットを理解した上で慎重に運用の方法を検討する必要があります。
駐車場経営について土地活用を考えてみます。
月極め駐車場の経営のメリットとは初期投資費用以外必要以上の借金をする必要がない、相続が発生した場合に売却や土地の分割がしやすい、滞納が少ないなどが考えられます。
月極め駐車場の経営のデメリットは土地の固定資産税や所得税の優遇措置が無い、土地が更地の評価となるため、相続税対策にならない事が考えられます。
月極めの駐車場の経営は手軽に始めることができますが税金対策にはならないというデメリットがあります。
固定資産税の支払いの足しにでもなればいいという目的で月極め駐車場として活用する人も多いようです。
仮にこの土地を畑にしていても、市街化区域内にある土地は宅地として評価されてしまいます。土地は何もしなくても税金はかかってしまうのです。
土地の売却を考えるのかそれとも活用を考えるのか。
そこで、納税対策として駐車場経営をする地主さんが多いようです。

一昔前の様々な情報の流れはメディアや会社側から一般の消費者に一方的に流されるものでした。
しかし、ここ数年で家庭へのインターネットが普及し、一般消費者が自分に必要だと思われる情報を集める事ができるようになり、また個人のホームページやブログなどを通じて消費者側からも情報を発信できるようになりました。
情報を収集できるようになってから一般消費者は賢くなったと言われるようになりました。
しかし販売や営業をする業界側は一般消費者の考えのもっと上を行っているようです。
不動産業界だけの話ではなく青汁やコラーゲンドリンクなどをはじめとする健康食品業界や、格安のチケットを売りとした旅行業界など様々な業界があの手この手で消費者を取り込もうとしています。
不動産業界に話を戻しますが、
街を歩けば数千万円もするアパートやマンションが建設されている現場を数多く見かけますし、
またアパートやマンションを建ててから言われた通りならば楽になるはずが実際には苦労している地主さんの声もよく聞かれます。
確かにアパートやマンションを建てている大手ハウスメーカに口説かれて建物を建築してしまった地主さん達の多くがまだインターネットを受け入れ、活用している世代ではないという事もありますが、
大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
一般消費者の心理は常に研究された結果、営業マンは顧客や地主さんからこう言われたらこう答える、こういうタイプの顧客にはこう対処するという対応策が練られているのです。
またチラシや広告等のの掲載方法や集客方法、そして契約にいたるまでのプロセスも既に用意されているわけです。

遊んでいる資産を活用するために土地活用の目的を考えてみれば、土地活用の手段はわかってくると思います。
昔は土地を持っているだけで「資産」と考えられていました。
なぜなら土地の値段がどんどん上がっていく状況だったからです。
売って利益のあがる不動産が資産として考えられていたようです。
しかし現在では土地を売却しようと思っても自分が売りたい価格よりもはるかに安い価格でしか売却ができない現状です。
何か有効活用を考えようと思っても、不況の中でリスクを背負って積極的に土地資産を活用しようと考える地主は、極めて少ないようです。
さらに少子や高齢化が拍車をかけます。
マンション経営で土地活用を考えても、人口は減少する傾向で子供も少なくなってきているという現状です。
こういった現状では土地活用を考える人も本当にいなくなってしまうでしょう。
しかしこういった現状だからこそ土地活用をするべきだと思います。
土地活用に関わる建設費や資金調達などのコストを低く抑えることができるからです。
人口は減少していても核家族化が進み世帯数は増えていきます。
世帯数が増えるという事はアパートやマンションなどの需要はまだ伸びる余地がありそうだということを考えられます。
現状を分析し、可能性を探ってみると土地活用の可能性はまだ残されていると思います。

それでは土地活用の目的の代表的な物を挙げてみようと思います。

不動産をたくさん持っていて相続対策を考えなければならない場合には相続税がかからない程度まで資産を圧縮することを考えなければなりません。
ここでいう圧縮とは借金などのマイナスの資産を作ることで相対的な資産規模を少なくすることです。
これが相続対策になります。
しかしこの場合、多額の借金を抱えることになるのでその借金を安定的に返済できる土地活用手法を選択しなければなりません。
相続対策で利用される代表的な土地活用法としては、アパートやマンションなどの賃貸物件を運用することです。

次に多くはないが土地を持っていて積極的に活用したい場合にはさまざまな運用の選択できます。
アパートやマンションのオーナーや、その土地の立地がよければ、コインパーキングなどの駐車場やコインランドリーなどにも利用ができると思います。
リスクとリターンのバランスをとりながら土地活用の可能性を追及していく運用の方法です。

所得税や固定資産税などの税金負担を軽くしたい場合など相続対策の必要はそれほどでもないが、
収益が上がりすぎては税金が多く取られてしまう。
また、駐車場は更地の評価をされるので固定資産税が高くついてしまう。
対策をとりたくても借金はあまりしたくないという地主さんも確かに多いようです。
この場合は借地やマンションなどのように多額の借入がない範囲で、原価償却資産を新たに所有することが税金対策につながります。

以上のように、目的が違えば、土地活用の手段は全く違ったものになってくるのである。

よく「３代続けば資産は無くなる」といわれるのを耳にします。
日本の相続財産の内訳は、約７割が土地・建物などの不動産のようです。
しかし地主は現金や株などの金融資産の運用には興味があっても手を出していても、不動産の運用に興味がありまた運用に詳しい方はごく少数のようです。
地主であって不動産の活用をすれば、その後は何もしなくても十分食べていけるらしいのです。
しかし何も活用や対策をしていないままで地主が亡くなって、相続が起こると、国は容赦なく相続税という重い税金を課税します。
そう考えると今のうちに不動産の活用をしておいた方が子のため、孫のためにもいいのではないでしょうか？
何もしなくても、相続が起きれば国にから課税され資産は持っていかれることになります。
しかし有効活用するにしてもなんらかのリスクは必ずあります。
どちらもリスクだと思いますが同じようにリスクがあるのだったら
自然的に国に課税されて持っていかれるよりも、何かしら後の残るように投資して活用のために動いてみませんか？
また土地活用にはさまざまな方法がありますが、土地の活用はあくまで手段にすぎません。土地活用をするとすれば、何のために土地活用をするのか？
またその目的を何なのかを考えたことはありますか？
目的がはっきりしていなければ単に利回りがいいということだけで、特定の手段を選んではいけないのではなかろかと思います。
次回は土地活用の目的と運用法について考えたいと思います。

ここ数年アパートやマンションの経営を進める大手ハウスメーカーのテレビコマーシャルを見かけるようになりましたね。
コマーシャルのセリフ通りに大手ハウスメーカに任せれば資産運用は安心だと思いますか？
しかし実際に立ち並んでいるアパートやマンションを見てみると空室があったり入居者募集の不動産会社の立て看板等を見かけます。
土地の活法としてアパートやマンションの経営って本当に大丈夫なのか？という事を考えていきたいと思います。
数多く大手ハウスメーカーがコマーシャルを流していることだし大手が建築するアパートやマンションだから入居者もいるだろうと考えるのはどうやら甘い考えのようです。
簡単に考えれば入居者は大手ハウスメーカーが建てたアパートやマンションという大手というブランド力で住まいを探すわけではないからです。
賃貸のアパートやマンション探しをする場合に優先して考える希望条件とは月々に支払う家賃の額だったり、部屋の数・間取りだったりします。
冷静に考えればブランド力は関係ないと分かるはずですが、街を歩けば大手ハウスメーカーのアパートやマンションが建設されているのを見かけますよね。
近年、インターネットの普及で情報を得られるようになり、消費者側は賢くなったと言われていますが販売する側、営業する側はその上を行っているという事になります。
営業マンの甘い言葉に乗せられない様に自分の土地または資産を活用していくことはできるのでしょうか？そんな事を考えていきたいと思います。