賃貸借契約のことについて書きます。
賃貸借契約とはアパートを例にすると貸す側と借りる側のどちらかが部屋を貸してあげるよ、その代わり家賃を下さいとか部屋を貸してください、そのかわりに家賃を払いますという約束をし、その相手方がそれに対して約束をして結ぶ契約のことです。
部屋を借りている人は部屋を貸している人に対して家賃を支払う義務が生じます。
部屋を貸している人は部屋を借りている人に対して部屋を使用させる義務が生じます。
部屋を貸している人はその部屋がまともに使用できない場合はまともに使用できるようにするための義務が出てきます。
例えばアパートでトイレが通常の使用をしていて壊れたとします。
そのときトイレの修理をする義務は部屋を貸している側にあります。
そのため部屋を借りている人が部屋を貸している人にトイレを直してくださいという請求ができるわけです。
トイレを直してくださいといわれた部屋を貸している人は修理をしなければいけません。
貸している側が修理を行おうとしたときは部屋を借りている人はこれを拒否できません。
不動産会社で北見の賃貸アパートを借りていた友人がいたのですが、問題があって不動産会社に連絡したらすぐに対応してくれたみたいです。
通常は、不動産会社は仲介をするだけなので管理も委託されていたのかと思います。
アパートを借りていて何か問題が起こったときには不動産会社や大家さんに連絡して聞いてみたほうがいいでしょう。

もう四月が終わろうとしていますが、東日本大震災の被災地のはあまり好転したとは言えない状況が続いています。
また福島原発での原子炉事故に関しても政府もその場しのぎや海外に対してのアピールでしかない対応しか取れていないような気がします。
仮設住宅の建設に関しては以前にも書きましたが、建設用地の確保ができない状況が続いているようで安全性の面でもやむを得ない状況でも建設地にしなければいけないということもあるようです。
仮設住宅への入居が必要な人の数に対して実際に建設する仮設住宅の戸数は考えられるにしても今問題なのは仮設住宅ができるまでの速さではないでしょうか。
政府や総理の言葉によると「お盆までには・・・」なんて言う言葉が聞かれますが、具体的な根拠も乏しく被災地の方はまだまだ続く長い避難所での長い生活に頭を悩ませることでしょう。
避難所での生活では複数の方がフリーの空間で生活することになるのでプライバシーが守られない状況が続きます。
先日見たテレビではペーパーパーテーションと言われるダンボールのようなもので柱を建ててそこにカーテンをつけることで空間をマジ切って個室を作るというのを拝見しました。
紙の柱なので余震やまた大きな地震があった際にも倒れても安全だというものでした。
また多くの学生がこの組み立てのためにボランティアとして参加しているのは関心しました。
被災地に復興のため仮設住宅の建設は最優先事項ですがこの様な技術・アイディアに対しても政府は何らかの補助や推進をするべきだと思います。

関東や東北で発生した東日本大震災の被災地で仮設住宅の建設が始まりました。
仮設住宅が完成し被災され住宅を亡くした方が入居完了するまでには半年以上の時間がかかるとも言われていますが、
プレハブ建築協会は宮城県、岩手県、福島県で３万戸の仮設住宅の生産要請を受けたとのことです。
山形で住宅を建てている知人の大工にも応援要請が来ているため期限付きですが、現地で仕事をするようです。
しかし問題はいくつかあります。
仮設住宅を建設するための建材や住宅設備の確保、また被災地への輸送と輸送と重機のための燃料の確保、仮設住宅を建てるための用地の確保などです。
一部の被災地では街の道路以外の全てが瓦礫で埋め尽くされ用地の確保ができず、公民館や体育館で現在避難生活をしている方々に他の市や県への移住をお願いする自治体も出てきているようです。
被災地の復興、支援は最優先しなければいけませんが、全国的に建材や住宅設備機器の不足が懸念されています。
既に住宅メーカーや工務店では建材や住宅設備機器の手配が難しく、これからの着工や着工中の現場の工期の引き延ばし、施主への引き渡しの延期などを考えなければいけない状況になっています。
また長期優良住宅をメインにしている住宅会社ではなどでは断熱材や構造用合板などの不足が大きく影響しているようで、代替え品の手配や仕様の変更に苦労しているようです。
今後、数カ月は住宅業界は建材などの値上がりなども考えられ、苦戦を強いられることになります。
住宅会社や工務店の集客は相当難しくなるでしょう。
資金力のない住宅会社は経営の危機を迎えることとなりそうです。

みなさんもご存じのことだと思いますが３月１１日に東日本大震災が発生し、毎日のように現地の被害状況がニュースやインターネットで知らされている状況です。
私の友人も数人東北地方や関東地方にいますが、未だ連絡が取れない友人も数人いるわけで一日も早い救援や復興を願う所です。
私の住む大分県でも災害に関する動きが出始めている所ですが、県の県営住宅などの公営住宅でも家賃免除などを行い被災者の受け入れが始まるようです。
大分に中古マンションを持っている友人も無料で貸してあげようかと考えていたそうです。
ただこちらに来られてからの仕事や住みはじめてからの生活の安定などについてどのようになるのかというのが、なにも知らない一般人としては疑問のある所です。
また杵築市や国東で以前、キャノンや東芝の派遣社員向けで現在空室になっている賃貸アパートを無償提供を行うなどの話もちらりと聞きましたが、
杵築市の賃貸アパートは海岸に近いということもあって被災者の方の位はあまり精神衛生上どうなのかということも疑問に思いました。
善意のおこないというのは大切な事ですが、気をつけなければいけないことがいくつかあると思います。支援や善意の行動も難しさを感じます。
住宅に限らず支援の手は広がろうとしていますが、その中で面白半分・興味半分また火事場泥棒的な行動をする不逞の輩もいます。
阪神大震災の際も大きく報道はされていませんがやはりそういった話は聞きます。
どうか被災者の方や支援する方に迷惑をかけることのないようにしてもらいたいものです。

前回からの続きになりますが活用していない土地があって賃貸住宅を建てて不動産運用を考えた場合についてです。
同じ賃貸住宅を建てるとしてもアパートを建てるのが良いのかそれとも一戸建てを建てるのが良いのかという問題についてです。
一般的に考えても誰もが自分のマイホームを持ちたいという夢があると思います。
しかし住宅ローンを長く組んで毎月返済していくことに対して抵抗がある方は住宅ローンよりも安い賃貸住宅の家賃を払い続けていることだと思います。
もう少し家賃に金額を足せば、住宅ローンの支払額とそう変わらないはずなのですがなかなかそうもならない所がマイホーム取得への厚い壁になっているのだと思います。
しかし建売業者やマンション業者が家賃並みの返済額と謳っていることや自分のものにならない賃貸住宅に対して家賃を払い続けるよりも、
新築を建てたり不動産物件から中古住宅や中古マンション、また戸建て住宅を購入する方が得であるということははっきり言えます。
実際、住宅ローンを組んでみると家賃並みということはめったにないことは注意しなければいけませんが。
マイホーム取得へ思い切って足を踏み込めない方が戸建ての賃貸物件を特に好んでおり、アパートよりも需要が見込めるということです。
しかし実際にはアパート形態の賃貸物件が多いという状態にあります。
私の知り合いも北は札幌の賃貸アパート、南は九州の大分に土地を持っていてアパート形態の賃貸物件で運用していましたが空室が多く、思い切って戸建て賃貸物件を建てた所、あっという間に入居者が決まったとのことでした。
その後も熊本の住宅用地を購入して戸建て賃貸をいくつか建てる計画をしているようです。
また戸建て賃貸に住む方の多くは収入が安定しているとも言われているので安定収入として考えてもアパート物件より戸建物件の方がより有効に不動産の活用ができるのではないでしょうか。

活用していない土地があって賃貸住宅を建てて不動産運用を考えた場合、同じ賃貸でもアパートを建てるのが良いのかそれとも戸建てを建てるのが良いのかという問題があります。
これまでは大手で有名な賃貸住宅会社の営業マンが地主の家を訪問し、アパート経営に関して話をして口説き落としていたような状況でした。
しかし空室対策や家賃保証の問題が浮き彫りになり、地主や経営者の警戒するようにもなり、アパート経営も以前のようにうまくいかなくなていると思います。
同じ建てるなら戸建ての賃貸住宅がこれからはおすすめです。
戸建て賃貸は実は需要が多いのですが供給が少ないため建ててすぐ入居者の確保ができるはずです。
実際にインターネットを使って賃貸物件を探してみると戸建て賃貸の情報はそれほど多くないはずです。
あるアンケートによると駅に近いマンションより少し遠くても戸建て賃貸があるのならばそちらの方が良いという結果もあります。
また土地も有効に利用できます。
土地の形が変形していたり狭かった場合、賃貸アパートを建てようと考えると建物の配置でデッドスペースが発生してしまいますが、戸建て物件の場合は配置に工夫することによってデッドスペースを抑えることができ土地を効率よく活用することが可能なわけです。
また老朽化しても賃貸アパートの場合は新築物件などに負けてしまい空室が多くなっていきますが、
戸建て賃貸はニーズが見込めますし一度入居した方は入居期間が長いのが戸建て賃貸の良さです。

今回は賃貸アパートでの不動産運用について考えたいと思います。
賃貸アパート経営などは土地を持っている方が土地活用の手段としてアパートなどの賃貸物件を建てて、家賃収入を得るということが一般的だと考えられますが、
今回は不動産所有者や地主さんではなくて初めから土地を持っていない、例えばサラリーマンの方がアパート物件を購入して不動産運用をするということを考えてみたいと思います。
賃貸物件を購入して家賃収入を得ることを考えたいと思っている方の多くがアパートを丸々一棟買いはとても高くて手が出ないので、
あるだけの資金や予算で購入できるマンション物件を購入する場合が多いようです。
マンション物件への投資も良いと思いますが、
不動産投資で定年後の安定収入や資産形成を考える場合にはマンションの場合は利回りがよくても４～６％しか期待できないので毎月の収支では赤字になる場合が多いようです。
しかし地方都市のアパート物件では新築でも利回り１０％以上のものがたくさんあります。
このような賃貸アパートに投資して不動産運用を考えてみるのも一つの手だと思います。
どのようなアパート物件を購入すればいいのかということですが、
地方の県庁所在地のような大きめの都市で表面利回りが１０％以上で安定した入居率が見込める物件を探しましょう。
また賃貸アパート物件を探すと同時に信頼できそうな不動産会社や管理会社も探して管理を委託するようにしましょう。

※表面利回り＝(年間収入／土地+建物+税)

今回は土地や住宅などの物件を売却することについて考えたいと思います。
不動産物件の売却についてはまずは大まかな流れをつかんでみましょう。
まずは不動産会社に売却の相談を持ちかけましょう。
どこの不動産会社に売却話の相談をしたらいいのかということですが、媒介契約という契約をどこ関の不動産会社と結ぶまでは複数の不動産会社に持ちかけても良いのです。
売価相談をしたら次は不動産会社が物件の査定を行います。
査定とは売却を考えている物件の価値、売却予定金額を決まることです。
実際に不動産会社がその物件を現地確認や登記簿などで情報を整理し、周辺環境などを考慮してその物件の価値を決めます。
査定が済んで不動産会社から売却可能な金額を提示されることになります。
不動産会社と売り主側では大きく売却希望金額に差が出ることがあります。
あまり売り主側が高望をすると話にならない場合がありますが、ここで擦り合わせをしていくことになります。
売却の相談・査定を複数の不動産会社に依頼しておくと不動産会社が提示した査定金額が妥当かどうか分かることだと思います。
査定金額と売却希望金額に折り合いが付いたら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約にはいくつか種類があるので次回にでも詳しく説明したいと思います。
媒介契約期間は３ヶ月でその間に不動産会社は様々な広告活動を行い、不動産物件への客付けを行います。
媒介契約の種類にもよりますが不動産会社からの広告活動の報告をもらいます。
そして購入希望者が見つかれば売り主に報告して合意すれば契約することになります。
私の友人も不動産会社を通して大分の土地を売却したそうです。
この様な流れで売却が進んでいくので覚えておきましょう。

現在使っていない、また使う予定も今後もない土地の売却についてです。
土地の売却を考えている人などは土地に関しての様々な疑問があると思います。
土地を売却する場合に土地の相場がどれぐらいなのかということが一番気になる所だと思います。
土地の相場というのは流動的で正確な答えはないのかもしれません。
例えば同じエリア内の土地や物件であっても売買価格に差があることは当然です。
また同じエリア内であっても住宅用宅地もあれば、畑や田などの耕作地もあり、その土地の属性によって売買価格は大きく変化します。
よく使われる言葉ではありますが売買の相場を平均で言うことは難しい所なのです。
土地を売りたいと思った場合、まず不動産会社に土地の相談や査定の依頼すると思います。
査定をすることによって土地や物件がいくらなら売却することが可能なのか評価します。
査定で不動産会社が提示する金額は近隣の成約事例などを基にするため、
不動産会社によって査定の仕方や設定が違うので誤差はありますが、
周辺の売買物件や土地と大きな差が出ることはないはずです。
査定では土地の場所や路線価や土地の面積・方角・周辺の生活環境などを算定の基準にします。
中古住宅や中古マンションなどの査定も同様で土地の内容と建物自体の状況や住宅付帯設備などを含めて査定を行います。
滋賀で中古住宅として所有物件を売却しようと考えている叔父さんは、滋賀のリフォーム会社に依頼してリフォーム済み物件として売りに出そうとしています。
リフォーム済みかリフォーム前かでやはり物件の売却価格は大きく変わってきます。
まず売却の相談や査定の依頼をする前に不動産情報誌などで近隣の売買状況を調べておくなどして、
また相談や査定は基本的に無料なので複数の不動産会社に依頼して売却金額がどうなるか確認しましょう。

今回は貸し店舗や事業用をお持ちの方に対してのお話です。
特に長期的に空き物件となっている物件を持っている方への提案でもあります。
フリーレント物件と言うのをご存知でしょうか。
フリーレントとは無料賃料という意味で部屋を賃貸契約した場合には最初の何ヵ月間は家賃をタダにするということです。
事務所や店舗等の事業賃貸物件の空室が最近では多くなっているわけですが、事業用物件などの空室対策のために考えられたのです。
不動産会社や工務店は集客するために色々と考えているのです。
この事業用の賃貸物件空室対策が現在では居住用の賃貸物件にも取り入れられるようになっている昨今です。
空室期間が非常に長い物件や地理的条件があまり良くない物件などを中心に一般的な物件にもフリーレントが利用されるようになってきているわけです。
なぜ月々の賃料をを下げないでフリーレントにするかというと入居者が決まらないからと簡単に物件の家賃を下げたくはありませんよね。
確かに家賃を下げれば入居希望者も現れるかもしれません。
しかし同じ建物内で既存の入居者や借り主がいる場合、１物件だけ家賃を下げてしまうと公平性ではなく、トラブルになる可能性があります。
何ヵ月間も空き室のままにしておくよりも、その何ヵ月間を家賃タダにする代わりに入居が決まる方が長期的に考えるとメリットになります。
大分でリフォームを考えていた友人の大家もフリーレントにしたそうです。
ただ最近ではコンビニエンスストアでさえも店じまいをすることが頻繁にある時代なので長期的に安定して店舗を借りる優良な借り主が出てくるのも難しいかもしれませんね