Archive for the ‘ 不動産 ’ Category

家相?

  コアラの糞を触った事があるAさんですがカラカラに乾いていてボソボソしているのだそうです、コアラとはアボリジニの言葉で「水を飲まない。」という事らしいのですが確かにあの糞に触れば納得出来るそうなのです・・・ちなみにコアラは「ボッボッボッ!」と結構大きな声で鳴くのを聞いた事があるのですが知っていましたかAさん?

さて建築について考えているAさん、土地販売に建築条件付というのがありますが売主指定の建築屋さんに建物を建ててもらわなければいけないそうですがどうも売主である業者が儲け主義に思えてならなかったのです。

しかしもしかすると業者は全て建売にして売れ残りが出た場合はどうするのでしょうか?

そのようなリスク回避のために建築条件付にしているのでしょうか、それにある程度自由に建築出来そうですし建てている現場も見られます。

建売より費用はかかるのではないかと思いますが建築条件付なら良いのではないかと思うようになって来たAさんです。

それと一つひっかかっている事があります家相が良いとか悪いとかいうものです。

建築学があるのに現代建築に家相なんて必要なのでしょうか?

家相にしろ風水にしろ同じ事で建築学的に納得出来る理由がなければ取り入れるつもりはありません。

大分で注文住宅を建てるのなら建築学に沿いそしてリラックス出来る芸術性を重視し使い易さを追求するために人間工学を取り入れた言ってみれば「建築理論の集合体たる家作り」がAさんの目標なのだそうです。

しかしなにしろ素人なのでAさんの理想の家作りを形にしてくれる技術の高い建築屋さんが必要なようです。

さて皆さん、家を建てるためには考えなければならない事がたくさんありそうです、根気よく一つずつクリアして行くしか無さそうですね!

ふやけちゃうよ!

  Bさんから相談を受けているAさんですが、何でもBさんの父親は自宅の土地建物と近所に貸家がある300坪ほどの土地を持っていましたが大分昔に離婚して出て行ったそうでその時父親つまりBさんの祖父に不動産の権利証と実印を渡しいずれBさんが所有出来るよう頼んだそうなのです。

しかし祖父は全ての不動産を贈与で自分の名義にしてしまったそうでその事に父が気づいたのは祖父が亡くなり相続の話しが来た時だったそうなのです。

さて相続人はBさんの祖母と父と伯母の三人なのですが疎遠になっているBさんと父の事を知っている伯母は父に「Bさんに財産が行くよう考えるから、きっと悪いようにはしないから。」と相続放棄を頼んだそうです。

父は相続放棄をしてしまったそうですが一度祖父に騙されているので放棄を頼まれた時の会話を録音してあるそうなのです。

そして現在どうなっているか不安に思った父から電話があり調べてみると不動産の名義は全て祖母になっていたそうなのですがどうしたらよいか困っているとの事なのです。

考えているAさんですが、専門家を雇う事になると思うがまず家庭裁判所に相続放棄の取消しの申立てをして受理させておこうとの事で、搾取された内容で申立てすれば受理されるだろうとの事ですが受理されても伯母も税務署も相続のやり直しはなかなか認めないだろうから祖母が亡くなった時に録音テープと放棄取消しの受理で伯母を脅し有利に相続を進めた方が得策ではないかというのです。

ただ事が事だけに相続時には専門家に相談するよう言われAさんの案で不動産を取り返す事にしたBさんでした。

さて皆さん、不動産の相続で血を分けた兄弟、姉妹が骨肉の争いになる事もしばしばのようですがBさんの祖父のように息子の財産を取ってしまうとは、道徳心を持ってほしいと思いますがいかがでしょうか?

今回は賃貸アパートでの不動産運用について考えたいと思います。
賃貸アパート経営などは土地を持っている方が土地活用の手段としてアパートなどの賃貸物件を建てて、家賃収入を得るということが一般的だと考えられますが、
今回は不動産所有者や地主さんではなくて初めから土地を持っていない、例えばサラリーマンの方がアパート物件を購入して不動産運用をするということを考えてみたいと思います。
賃貸物件を購入して家賃収入を得ることを考えたいと思っている方の多くがアパートを丸々一棟買いはとても高くて手が出ないので、
あるだけの資金や予算で購入できるマンション物件を購入する場合が多いようです。
マンション物件への投資も良いと思いますが、
不動産投資で定年後の安定収入や資産形成を考える場合にはマンションの場合は利回りがよくても4~6%しか期待できないので毎月の収支では赤字になる場合が多いようです。
しかし地方都市のアパート物件では新築でも利回り10%以上のものがたくさんあります。
このような賃貸アパートに投資して不動産運用を考えてみるのも一つの手だと思います。
どのようなアパート物件を購入すればいいのかということですが、
地方の県庁所在地のような大きめの都市で表面利回りが10%以上で安定した入居率が見込める物件を探しましょう。
また運用物件を購入した場合には、必ずリフォームが必要になります。
最近では賃貸物件を借りる方の設備に対する要望は高く、住宅設備機器の入れ替えや住空間の快適さを向上させるためにサッシの交換なども必要になりかもしれません。
また賃貸アパート物件を探すと同時に信頼できそうな不動産会社や管理会社も探して管理を委託するようにしましょう。

※表面利回り=(年間収入/土地+建物+税)

不動産物件の売却

今回は土地や住宅などの物件を売却することについて考えたいと思います。
不動産物件の売却についてはまずは大まかな流れをつかんでみましょう。
まずは不動産会社に売却の相談を持ちかけましょう。
どこの不動産会社に売却話の相談をしたらいいのかということですが、媒介契約という契約をどこ関の不動産会社と結ぶまでは複数の不動産会社に持ちかけても良いのです。
売価相談をしたら次は不動産会社が物件の査定を行います。
査定とは売却を考えている物件の価値、売却予定金額を決まることです。
実際に不動産会社がその物件を現地確認や登記簿などで情報を整理し、周辺環境などを考慮してその物件の価値を決めます。
査定が済んで不動産会社から売却可能な金額を提示されることになります。
不動産会社と売り主側では大きく売却希望金額に差が出ることがあります。
あまり売り主側が高望をすると話にならない場合がありますが、ここで擦り合わせをしていくことになります。
売却の相談・査定を複数の不動産会社に依頼しておくと不動産会社が提示した査定金額が妥当かどうか分かることだと思います。
査定金額と売却希望金額に折り合いが付いたら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約にはいくつか種類があるので次回にでも詳しく説明したいと思います。
媒介契約期間は3ヶ月でその間に不動産会社は様々な広告活動を行い、不動産物件への客付けを行います。
媒介契約の種類にもよりますが不動産会社からの広告活動の報告をもらいます。
そして購入希望者が見つかれば売り主に報告して合意すれば契約することになります。
私の友人も不動産会社を通して大分の土地を売却したそうです。
この様な流れで売却が進んでいくので覚えておきましょう。

アパートやマンションの建築を考えた時に、最近入居者に人気の高い鉄筋コンクリートマンションは木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いと思われているようです。
しかし実際に木造アパート並の坪単価で建設できるローコスト鉄筋コンクリートマンションが開発されて市場的に変化が出ているようです。
実は鉄筋コンクリートマンションの材料費は木造アパートの材料費よりも安いという話です。
なぜ安いかというと、鉄筋コンクリートの材料は石・砂・鉄なのです。
一方、木造の住宅は森林資源を伐採して加工された木材から造られます。
比較すると鉄筋コンクリートの材料は実質木造の70%ほどのコストで済んでしまうようです。
では、何が高いのかというと建設に係わる人件費が高いのです。
木造住宅は一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートの場合では型枠工、打設工、解体工といった多くの職人さんを必要とするわけです。
しかし、最近ではローコスト鉄筋コンクリートマンションが最近増えてきました。
高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるというのです。
賃貸を探している方の多くは同じ家賃で木造と鉄筋コンクリートマンションがあれば後者を選ぶようです。
鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できれば、家賃も木造アパート並に設定できるという事になるので入居者の間で大人気になると考えられます。

賃貸物件の入居者

テレビでコマーシャルをしている大手ハウスメーカーに任せておけばアパートやマンションなどの賃貸物件経営は安心だと思っていませんか?
確かに個人が建てる住宅であれば大手ハウスメーカーに任せておけば安心だと思います。
しかしアパートやマンションの建設、その後の経営に関しては大手ハウスメーカに任せておけば大丈夫と言うほど話は甘くはないようです。
引っ越しを考える入居希望者がアパートを選ぶ判断基準として、大手ハウスメーカーが作ったアパートだから入居を決めるということはあまり考えられません。
オーナー側からしてみれば大手住宅メーカーは系列のアパート管理会社があるから、アパートやマンションを建てた後では管理会社から入居者を安定して紹介してもらえるだろうという考えだと思います。
しかし引っ越しを考えてアパート探しをする人は物件が豊富そうな不動産屋や、引っ越しを考えている地域の地元情報に詳しそうな不動産屋へ行くことが多いようです。
アパートもしくはマンションを建てた地域が入居希望者の需要が異常に高い地域なら話は別ですが、大手ハウスメーカーのアパート管理会社は、その系列の物件しか扱っていないので物件情報が偏っていて提供される情報量も少ないと考えられています。
また単純に新築だから入居者が入るといった問題でもないのです。
実際の間取りや家賃、周辺環境などを考えた上でアパートやマンションを探していくわけですから大手だから大丈夫という事はありません。

家賃保証

大手ハウスメーカのテレビコマーシャルや営業マンがいう家賃保証しますという言葉に騙されてはいけません。
地主さんが考える家賃保証と実際に大手ハウスメーカが実行する家賃保証という言葉の実態には相当な差があります。
地主さんから良く聞かれるトラブルは大手ハウスメーカーがいう家賃保証に関する事です。
大手ハウスメーカーが長期にわたり入居状況にかかわらず家賃を保証してくれるというのは、安心感のある話です。
長期一括借り上げや30年家賃保証という言葉を聞いて、一般的に地主さんが想像する保証内容とはのは、
もし将来入居率が低下して家賃収入が下がっていった場合に当初設定された家賃が保証されるといった内容でしょう。
しかし、実際に入居率の悪い賃貸物件は保証されないのです。
入居率の悪いアパートの保証内容は2年毎の更新システムになっているため保証家賃自体が徐々に引き下げられ、当初設定していた家賃収入が確保できなくなってしまう訳です。
家賃収入は減ってしまうが建設に要した費用は払わなければならないというリスクが隠されているのです。
30年家賃保証といわれていますが実際には保証条件に見直しがあります。
全てではありませんがほとんどの30年保証で2年毎に家賃の見直しがあるシステムになっています。
保証内容は10年目から2年毎更新になり、その更新ごとに家賃の見直しが入ることになっています。
新築時は入居が一斉に決まったとしても時がたつにてれ空室が目立ち家賃保証も引き下げられていく、この状況で本当にアパート経営できますか?

営業マン

大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
だからこそ営業マンの甘い言葉には騙されないようにしなければなりませんね。
ある大手のアパート会社の営業マンはお客様の仏壇の前で手を合わせ涙を流すといった訓練をしているそうです。
また建築会社の営業マンは田植えの大変な時期に長靴や作業着を持って田植え仕事中の地主さんを訪問して一日手伝うそうです。
その他にもわざわざ雨の日に地主さんを訪問したり、毎週欠かさず訪問するなどの営業努力もしているようです。
ある意味、地主さんや顧客の情に訴えかける戦略を初めから練って営業しているようです。
その営業マンが考えた通りの筋書きに乗ってしまってはいけません
その戦略に乗ってしまえば、気がついた時には高額なアパートやマンションなどの建物の建築や地主さんではなくハウスメーカー側に有利な家賃保証を契約してしまうことになります。
そして大手ハウスメーカといえど建物の仕様は大したものではなく、建物の価格だけが異常に高いと言われます。
実際のところ、アパートやマンションに建設にかかる費用が高いのではなく販売促進のための費用が必要で、そのために消費者に高い金額でアパートやマンションを建てさせているのです。
聞いた話によると坪25万円しか工事費のかからないアパートが、坪35万円で契約され建設されているとのことです。

土地の立地

土地活用は基本的に今所有している土地を活用することが基本になります。
しかし土地によっていい立地、悪い立地が運用上、立地に左右される事があります。 
アパートやマンション経営を例に考えてみれば、賃貸需要が都市に近い方が多く、都市圏は地方圏よりも得られる賃料が多いため、
かかるコストが同じならば都市に近い立地の方が当然利回りはよくなります。
このように土地はその所在地で収益性やリスクが左右されてしまいます。
土地活用のメリット、デメリットを理解した上で慎重に運用の方法を検討する必要があります。
駐車場経営について土地活用を考えてみます。
月極め駐車場の経営のメリットとは初期投資費用以外必要以上の借金をする必要がない、相続が発生した場合に売却や土地の分割がしやすい、滞納が少ないなどが考えられます。
月極め駐車場の経営のデメリットは土地の固定資産税や所得税の優遇措置が無い、土地が更地の評価となるため、相続税対策にならない事が考えられます。
月極めの駐車場の経営は手軽に始めることができますが税金対策にはならないというデメリットがあります。
固定資産税の支払いの足しにでもなればいいという目的で月極め駐車場として活用する人も多いようです。
仮にこの土地を畑にしていても、市街化区域内にある土地は宅地として評価されてしまいます。土地は何もしなくても税金はかかってしまうのです。
土地の売却を考えるのかそれとも活用を考えるのか。
そこで、納税対策として駐車場経営をする地主さんが多いようです。

インターネットの活用

一昔前の様々な情報の流れはメディアや会社側から一般の消費者に一方的に流されるものでした。
しかし、ここ数年で家庭へのインターネットが普及し、一般消費者が自分に必要だと思われる情報を集める事ができるようになり、また個人のホームページやブログなどを通じて消費者側からも情報を発信できるようになりました。
情報を収集できるようになってから一般消費者は賢くなったと言われるようになりました。
しかし販売や営業をする業界側は一般消費者の考えのもっと上を行っているようです。
不動産業界だけの話ではなく青汁やコラーゲンドリンクなどをはじめとする健康食品業界や、格安のチケットを売りとした旅行業界など様々な業界があの手この手で消費者を取り込もうとしています。
不動産業界に話を戻しますが、
街を歩けば数千万円もするアパートやマンションが建設されている現場を数多く見かけますし、
またアパートやマンションを建ててから言われた通りならば楽になるはずが実際には苦労している地主さんの声もよく聞かれます。
確かにアパートやマンションを建てている大手ハウスメーカに口説かれて建物を建築してしまった地主さん達の多くがまだインターネットを受け入れ、活用している世代ではないという事もありますが、
大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
一般消費者の心理は常に研究された結果、営業マンは顧客や地主さんからこう言われたらこう答える、こういうタイプの顧客にはこう対処するという対応策が練られているのです。
またチラシや広告等のの掲載方法や集客方法、そして契約にいたるまでのプロセスも既に用意されているわけです。