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家賃保証

大手ハウスメーカのテレビコマーシャルや営業マンがいう家賃保証しますという言葉に騙されてはいけません。
地主さんが考える家賃保証と実際に大手ハウスメーカが実行する家賃保証という言葉の実態には相当な差があります。
地主さんから良く聞かれるトラブルは大手ハウスメーカーがいう家賃保証に関する事です。
大手ハウスメーカーが長期にわたり入居状況にかかわらず家賃を保証してくれるというのは、安心感のある話です。
長期一括借り上げや30年家賃保証という言葉を聞いて、一般的に地主さんが想像する保証内容とはのは、
もし将来入居率が低下して家賃収入が下がっていった場合に当初設定された家賃が保証されるといった内容でしょう。
しかし、実際に入居率の悪い賃貸物件は保証されないのです。
入居率の悪いアパートの保証内容は2年毎の更新システムになっているため保証家賃自体が徐々に引き下げられ、当初設定していた家賃収入が確保できなくなってしまう訳です。
家賃収入は減ってしまうが建設に要した費用は払わなければならないというリスクが隠されているのです。
30年家賃保証といわれていますが実際には保証条件に見直しがあります。
全てではありませんがほとんどの30年保証で2年毎に家賃の見直しがあるシステムになっています。
保証内容は10年目から2年毎更新になり、その更新ごとに家賃の見直しが入ることになっています。
新築時は入居が一斉に決まったとしても時がたつにてれ空室が目立ち家賃保証も引き下げられていく、この状況で本当にアパート経営できますか?

営業マン

大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
だからこそ営業マンの甘い言葉には騙されないようにしなければなりませんね。
ある大手のアパート会社の営業マンはお客様の仏壇の前で手を合わせ涙を流すといった訓練をしているそうです。
また建築会社の営業マンは田植えの大変な時期に長靴や作業着を持って田植え仕事中の地主さんを訪問して一日手伝うそうです。
その他にもわざわざ雨の日に地主さんを訪問したり、毎週欠かさず訪問するなどの営業努力もしているようです。
ある意味、地主さんや顧客の情に訴えかける戦略を初めから練って営業しているようです。
その営業マンが考えた通りの筋書きに乗ってしまってはいけません
その戦略に乗ってしまえば、気がついた時には高額なアパートやマンションなどの建物の建築や地主さんではなくハウスメーカー側に有利な家賃保証を契約してしまうことになります。
そして大手ハウスメーカといえど建物の仕様は大したものではなく、建物の価格だけが異常に高いと言われます。
実際のところ、アパートやマンションに建設にかかる費用が高いのではなく販売促進のための費用が必要で、そのために消費者に高い金額でアパートやマンションを建てさせているのです。
聞いた話によると坪25万円しか工事費のかからないアパートが、坪35万円で契約され建設されているとのことです。