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大事な土地選び

家造りを始めるにはまず土地を探さなければなりません。選んだ土地によってその後の暮らしが大きく変わってくるだけに、自分達に合った土地を選ぶ必要があります。自分に合った土地を見つけ出すには、まず家を建てる目的を明確にすることが大切です。いずれは住み替えるつもりでいるのか、永住するための家を造るのか、ご両親と同居を視野に入れているのかで選ぶ土地が変わってくるのです。

それと同時に土地に求める条件に優先順位をつけておくことも大事なことです。子育てや仕事、趣味、環境など新しい家で暮らしの中心となるものは何であるのかということが大きく関わってきます。土地を選ぶ際には、自分自身のライフプランや家族構成など将来を見据え、しっかりと計画しながら購入する必要があるのです。

そうすることで自然と土地に求める条件が見えてくるのです。治安の良さや緑が多い環境を重視する人もいれば、通勤や通学時間や交通の利便性を重視する人もいます。商業施設や病院視線の充実を求める人もいれば、やはり広さが第一だ!という人もいるでしょう。各家庭によって土地に求める条件が異なるだけに、何を最優先させるかを明確にすることで求める土地が自然とクローズアップされます。全ての条件を満たした土地は見つかるはずもありませんし、見つかったとしても予算をオーバーしていることでしょう。安いからという理由で飛びつき、安易に土地を購入しないように気を付けたいものです。まずは自分達に合った最高の土地を購入し、家造りの大きな一歩を踏み出したいものです。

日本語

  日本語はどうなってしまうのかと考えているAさんですが「正月に近所の子に会ったんじゃが、あけおめ と言うから何の事かと思ったら明けましておめでとうなんだそうじゃ。」

ら抜き言葉もそうですが横文字が多いのにも腹を立てているそうで「平井なにがしの、瞳を閉じてとかいう歌じゃが閉じるのはまぶたじゃろうが!」・・・Aさんの気持ちは分かりますが瞼をとじてじゃ歌詞としておかしいんですよ!

さて部屋で考え中のAさんですが最近友達が大分で不動産を探そうと考えており相談され考えている訳なのです。

友達のBさんは借家住まいですが土地を買い建物を建てるか中古物件にするかは決めておりませんが不動産を購入したいと考えております、しかし資金の関係でなるべく安上がりにしたいそうなのです。

土地を買い建物を建てるとなるとそれなりの資金が必要ですが中古物件の場合は建物の程度にもよりますがリフォームが必要でしょうし建替えまでの期間の短さも考慮しなければならないと思うのです。

さてAさんの不動産探しの案ですが敷地延長物件はどうかと言うのです。

この土地は道路から通路を通って建物を建てる敷地まで行くというちょっと変形した土地なのですが何でも相場より20%から30%くらい安く買えそうなのだそうです。

例えば50坪の土地の場合、通路も含めて50坪ですから建物をたてる土地は通路分狭い訳ですが50坪に対する建ぺい率、容積率で建築出来ますので土地の価格を考えると割安なのではないかというのです。

Bさんに説明しているAさんですが「例えば坪40万円で50坪の土地を買ったら2,000万円じゃが仮に30%安を目標に交渉してうまく行けば600万円安くなるから建築費がかなり楽じゃろうが!」どうやらBさん敷地延長物件をあたってみる事にしたようです。

さてスーパーに買い物に来たAさん店員に聞いていますが「シャセはどこじゃ?」・・「はぁ?」・・「分からん奴じゃ、シャンプーと石鹸じゃよ!」分からないのが普通なのですが、どうやらAさん会計のようです「1000円からお預かりいたします!」・・「若いの、わしゃ せんえん などという変な名前じゃないわい、しかも呼び捨てとは驚いたもんじゃ!」・・・田舎に引越しましょうAさん!

さて皆さん、敷地延長物件はどうも人気がないようなのですが以外にメリットもあると思うのです、使う人のアイデア次第だと思いますがこういう物件はいかがでしょうか?

2世帯住宅と建ぺい率

大分で賃貸業をしているAさんのところへ先輩のBさんが遊びに来ておりますがなんでも建築の事で相談があるそうなのですがその相談とは・・・

BさんはAさんより大分年上の先輩ですがBさんの息子はアパート暮らしをしており奥さんと子供もおります。

この子供まぁBさんの孫なのですがこの子がもうすぐ小学生になるのですが入学前に定住したいと考えた息子はBさんと二世帯住宅を建てたいと言って来たそうなのです。

Bさんは考えてみたのですが土地は50坪で建ぺい率40%、容積率80%で床面積は1,2階とも20坪が限界ですがちょっと小さいのでなんとかしたいと言うのです。

地下室も検討しましたが費用も高そうだしそもそも地下は嫌だと言うのです。

Aさんが話し出しました、昔知り合いの建築屋さんから掘り出しものの土地があるから出店しないかという話しがあって建築案まで持って来た事があるそうなのです。

その案とは1階が店舗で2階は賃貸1LDK数軒というものでした、述べ床面積はそれで一杯ですがAさんは倉庫と自分用の住居もほしいと思い2階建ての鉄骨を伸ばしておいて検査後に3階建てにして屋上に倉庫を置くなんて事は出来ますか?と聞いたところ大丈夫だと言われた経験があるのでした。

当然ですが建ぺい率を違反しておりますから勧める訳ではないとは言っていましたがこの方法を建築屋さんに相談してみると乗り気で帰ったBさんでした。 

さて皆さん、建ぺい率というと延焼しないためとか街の美観を保つためとか理由があるのでしょうが美観なんかて自分の土地に対して制限される事に異議があるAさんのようですがどうお考えになりますか?

活用していない土地があって賃貸住宅を建てて不動産運用を考えた場合、同じ賃貸でもアパートを建てるのが良いのかそれとも戸建てを建てるのが良いのかという問題があります。
これまでは大手で有名な賃貸住宅会社の営業マンが地主の家を訪問し、アパート経営に関して話をして口説き落としていたような状況でした。
しかし空室対策や家賃保証の問題が浮き彫りになり、地主や経営者の警戒するようにもなり、アパート経営も以前のようにうまくいかなくなていると思います。
同じ建てるなら戸建ての賃貸住宅がこれからはおすすめです。
戸建て賃貸は実は需要が多いのですが供給が少ないため建ててすぐ入居者の確保ができるはずです。
実際にインターネットを使って賃貸物件を探してみると戸建て賃貸の情報はそれほど多くないはずです。
あるアンケートによると駅に近いマンションより少し遠くても戸建て賃貸があるのならばそちらの方が良いという結果もあります。
また土地も有効に利用できます。
土地の形が変形していたり狭かった場合、賃貸アパートを建てようと考えると建物の配置でデッドスペースが発生してしまいますが、戸建て物件の場合は配置に工夫することによってデッドスペースを抑えることができ土地を効率よく活用することが可能なわけです。
また老朽化しても賃貸アパートの場合は新築物件などに負けてしまい空室が多くなっていきますが、
戸建て賃貸はニーズが見込めますし一度入居した方は入居期間が長いのが戸建て賃貸の良さです。

営業マン

大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
だからこそ営業マンの甘い言葉には騙されないようにしなければなりませんね。
ある大手のアパート会社の営業マンはお客様の仏壇の前で手を合わせ涙を流すといった訓練をしているそうです。
また建築会社の営業マンは田植えの大変な時期に長靴や作業着を持って田植え仕事中の地主さんを訪問して一日手伝うそうです。
その他にもわざわざ雨の日に地主さんを訪問したり、毎週欠かさず訪問するなどの営業努力もしているようです。
ある意味、地主さんや顧客の情に訴えかける戦略を初めから練って営業しているようです。
その営業マンが考えた通りの筋書きに乗ってしまってはいけません
その戦略に乗ってしまえば、気がついた時には高額なアパートやマンションなどの建物の建築や地主さんではなくハウスメーカー側に有利な家賃保証を契約してしまうことになります。
そして大手ハウスメーカといえど建物の仕様は大したものではなく、建物の価格だけが異常に高いと言われます。
実際のところ、アパートやマンションに建設にかかる費用が高いのではなく販売促進のための費用が必要で、そのために消費者に高い金額でアパートやマンションを建てさせているのです。
聞いた話によると坪25万円しか工事費のかからないアパートが、坪35万円で契約され建設されているとのことです。

土地の立地

土地活用は基本的に今所有している土地を活用することが基本になります。
しかし土地によっていい立地、悪い立地が運用上、立地に左右される事があります。 
アパートやマンション経営を例に考えてみれば、賃貸需要が都市に近い方が多く、都市圏は地方圏よりも得られる賃料が多いため、
かかるコストが同じならば都市に近い立地の方が当然利回りはよくなります。
このように土地はその所在地で収益性やリスクが左右されてしまいます。
土地活用のメリット、デメリットを理解した上で慎重に運用の方法を検討する必要があります。
駐車場経営について土地活用を考えてみます。
月極め駐車場の経営のメリットとは初期投資費用以外必要以上の借金をする必要がない、相続が発生した場合に売却や土地の分割がしやすい、滞納が少ないなどが考えられます。
月極め駐車場の経営のデメリットは土地の固定資産税や所得税の優遇措置が無い、土地が更地の評価となるため、相続税対策にならない事が考えられます。
月極めの駐車場の経営は手軽に始めることができますが税金対策にはならないというデメリットがあります。
固定資産税の支払いの足しにでもなればいいという目的で月極め駐車場として活用する人も多いようです。
仮にこの土地を畑にしていても、市街化区域内にある土地は宅地として評価されてしまいます。土地は何もしなくても税金はかかってしまうのです。
土地の売却を考えるのかそれとも活用を考えるのか。
そこで、納税対策として駐車場経営をする地主さんが多いようです。

インターネットの活用

一昔前の様々な情報の流れはメディアや会社側から一般の消費者に一方的に流されるものでした。
しかし、ここ数年で家庭へのインターネットが普及し、一般消費者が自分に必要だと思われる情報を集める事ができるようになり、また個人のホームページやブログなどを通じて消費者側からも情報を発信できるようになりました。
情報を収集できるようになってから一般消費者は賢くなったと言われるようになりました。
しかし販売や営業をする業界側は一般消費者の考えのもっと上を行っているようです。
不動産業界だけの話ではなく青汁やコラーゲンドリンクなどをはじめとする健康食品業界や、格安のチケットを売りとした旅行業界など様々な業界があの手この手で消費者を取り込もうとしています。
不動産業界に話を戻しますが、
街を歩けば数千万円もするアパートやマンションが建設されている現場を数多く見かけますし、
またアパートやマンションを建ててから言われた通りならば楽になるはずが実際には苦労している地主さんの声もよく聞かれます。
確かにアパートやマンションを建てている大手ハウスメーカに口説かれて建物を建築してしまった地主さん達の多くがまだインターネットを受け入れ、活用している世代ではないという事もありますが、
大手ハウスメーカーをはじめ、数千万円もする建物を売る会社・業界側は顧客・地主さんの心理や購買の心理を日々研究しているわけです。
一般消費者の心理は常に研究された結果、営業マンは顧客や地主さんからこう言われたらこう答える、こういうタイプの顧客にはこう対処するという対応策が練られているのです。
またチラシや広告等のの掲載方法や集客方法、そして契約にいたるまでのプロセスも既に用意されているわけです。

資産としての土地

遊んでいる資産を活用するために土地活用の目的を考えてみれば、土地活用の手段はわかってくると思います。
昔は土地を持っているだけで「資産」と考えられていました。
なぜなら土地の値段がどんどん上がっていく状況だったからです。
売って利益のあがる不動産が資産として考えられていたようです。
しかし現在では土地を売却しようと思っても自分が売りたい価格よりもはるかに安い価格でしか売却ができない現状です。
何か有効活用を考えようと思っても、不況の中でリスクを背負って積極的に土地資産を活用しようと考える地主は、極めて少ないようです。
さらに少子や高齢化が拍車をかけます。
マンション経営で土地活用を考えても、人口は減少する傾向で子供も少なくなってきているという現状です。
こういった現状では土地活用を考える人も本当にいなくなってしまうでしょう。
しかしこういった現状だからこそ土地活用をするべきだと思います。
土地活用に関わる建設費や資金調達などのコストを低く抑えることができるからです。
人口は減少していても核家族化が進み世帯数は増えていきます。
世帯数が増えるという事はアパートやマンションなどの需要はまだ伸びる余地がありそうだということを考えられます。
現状を分析し、可能性を探ってみると土地活用の可能性はまだ残されていると思います。

土地の活用

それでは土地活用の目的の代表的な物を挙げてみようと思います。

不動産をたくさん持っていて相続対策を考えなければならない場合には相続税がかからない程度まで資産を圧縮することを考えなければなりません。
ここでいう圧縮とは借金などのマイナスの資産を作ることで相対的な資産規模を少なくすることです。
これが相続対策になります。
しかしこの場合、多額の借金を抱えることになるのでその借金を安定的に返済できる土地活用手法を選択しなければなりません。
相続対策で利用される代表的な土地活用法としては、アパートやマンションなどの賃貸物件を運用することです。

次に多くはないが土地を持っていて積極的に活用したい場合にはさまざまな運用の選択できます。
アパートやマンションのオーナーや、その土地の立地がよければ、コインパーキングなどの駐車場やコインランドリーなどにも利用ができると思います。
リスクとリターンのバランスをとりながら土地活用の可能性を追及していく運用の方法です。

所得税や固定資産税などの税金負担を軽くしたい場合など相続対策の必要はそれほどでもないが、
収益が上がりすぎては税金が多く取られてしまう。
また、駐車場は更地の評価をされるので固定資産税が高くついてしまう。
対策をとりたくても借金はあまりしたくないという地主さんも確かに多いようです。
この場合は借地やマンションなどのように多額の借入がない範囲で、原価償却資産を新たに所有することが税金対策につながります。

以上のように、目的が違えば、土地活用の手段は全く違ったものになってくるのである。

土地・資産

よく「3代続けば資産は無くなる」といわれるのを耳にします。
日本の相続財産の内訳は、約7割が土地・建物などの不動産のようです。
しかし地主は現金や株などの金融資産の運用には興味があっても手を出していても、不動産の運用に興味がありまた運用に詳しい方はごく少数のようです。
地主であって不動産の活用をすれば、その後は何もしなくても十分食べていけるらしいのです。
しかし何も活用や対策をしていないままで地主が亡くなって、相続が起こると、国は容赦なく相続税という重い税金を課税します。
そう考えると今のうちに不動産の活用をしておいた方が子のため、孫のためにもいいのではないでしょうか?
何もしなくても、相続が起きれば国にから課税され資産は持っていかれることになります。
しかし有効活用するにしてもなんらかのリスクは必ずあります。
どちらもリスクだと思いますが同じようにリスクがあるのだったら
自然的に国に課税されて持っていかれるよりも、何かしら後の残るように投資して活用のために動いてみませんか?
また土地活用にはさまざまな方法がありますが、土地の活用はあくまで手段にすぎません。土地活用をするとすれば、何のために土地活用をするのか?
またその目的を何なのかを考えたことはありますか?
目的がはっきりしていなければ単に利回りがいいということだけで、特定の手段を選んではいけないのではなかろかと思います。
次回は土地活用の目的と運用法について考えたいと思います。